Итак, вы собрались приобрести дом в Италии
http://www.dom-v-italii.it/. Это удачный выбор. Во многих странах мира Италия сейчас очень популярна не только как объект для туризма, но и инвестиций, в том числе и в недвижимость. Эта страна не только является центром моды и стиля, но также имеет мягкий климат, неповторимые архитектурные ансамбли, прекрасные пляжи и горные курорты.
Для приобретения недвижимости в Италии не существует каких-либо непреодолимых преград. Ее может приобрести любой человек, гражданин любой страны, любое юридическое лицо. Ограничения введены лишь на покупку сельскохозяйственных земель.
Поиск недвижимости может включать в себя несколько вариантов:
Интернет, печатные издания
Агентство недвижимости. Агентство может быть как российское, занимающееся продажей через итальянских партнеров, так и итальянское (либо итальянское представительство).
Перед тем, как принять решение о покупке какой-либо недвижимости, следует посетить Италию и осмотреть несколько выбранных объектов. Такие туры обычно длятся неделю, их стоимость в основном зависит от условий проживания, но не только. Дополнительные услуги тоже стоят денег, и не следует забывать об авиаперелёте. В этом туре обычно проводят и правовые консультации по вопросам недвижимости.
После того, как выбор произведен, делается предложение о покупке. Если получено согласие, то подписывается так называемое неотменяемое предложение, документ, инициирующий процесс покупки, в котором указаны основные моменты и условия оплаты. Вместе с тем, на счет продавца вносится депозит. Обычно это 10-15 % от стоимости объекта недвижимости. При этом депозит продавцу передается в момент его подписанием неотменяемого предложения о покупке. Депозит является залогом того, что покупатель не откажется от сделки после подписания соглашения, если это происходит – депозит не возвращается. Если же от сделки откажется продавец, то депозит возвращается в двойном размере.
Следует помнить о том, что все документы по совершению сделки будут составляться на итальянском языке, поэтому вам, скорее всего, будет необходим переводчик.
Для дальнейших расчетов открывается счет в местном банке, на него и переводится сумма, предварительно получается налоговый номер, это обязательно. Далее итальянский банк выписывает вам покрытые чеки, которыми и следует оплачивать все этапы сделки. Возможно, конечно, делать и прямые переводы денежных средств, но при этом существует небольшой риск каких-либо задержек, которые совсем нежелательны.
Если сделка растянута во времени, либо по настоянию продавца/покупателя, может заключаться предварительный договор
При его подписании сделка уже будет необратимой. На этом этапе нотариус проверяет правильность всех предоставленных продавцом документов, а покупатель вносит задаток.
После того, как оплачены услуги агентству и нотариусу, а также необходимые налоги (НДС, ипотечный сбор, кадастровый сбор, регистрационный налог), заключается стандартный договор купли-продажи, или по-русски - купчая.
Основной договор заключается в присутствии нотариуса, который зачитывает договор полностью, и убеждается в том, что стороны понимают все его пункты правильно.
Если вы не владеете итальянским языком, то договор должен быть заключен в присутствии не только переводчика, но и двух свидетелей, владеющих двумя языками. Их присутствие оплачивает также покупатель. Второй вариант – это ваш представитель, владеющий итальянским языком на достаточном уровне. Но в таком случае на него необходимо оформить нотариально заверенную доверенность (в итальянском консульстве в любой стране, или в самой Италии), на которую ставится так называемый апостиль, и затем она переводится на итальянский язык.
После подписания сделки, нотариусом выдается сертификат о ее совершении. С этого момента, покупатель является полноправным владельцем приобретенной недвижимости, получает ключи. Затем совершается регистрация сделки в соответствующих органах. Данные о сделке в кадастровое ведомство для рассмотрения, а также в государственную регистрационную палату и налоговое ведомство подает нотариус. Сама регистрация, как правило, занимает от 7 дней до двух с половиной месяцев, срок зависит от того муниципалитета, к которому закреплен кадастр.
Если вашей покупкой является не уже готовый дом, а земельный участок под застройку, то следует знать, что для этого требуется особое согласие муниципалитета. Обычно участки земли продаются уже с таким разрешением, а часто и с утвержденным проектом на строительство. В утвержденном документе ясно прописано назначение объекта, которое вам ни в коем случае нельзя нарушать – за этим процессом в Италии следят очень строго. Также здесь существует так называемый «коэффициент застройки», рассчитанный исходя их максимальной плотности и этажности застройки. В разных регионах страны этот коэффициент различен, но составляет около 20% участка. Т.е. застроить вам позволят только определенный процент участка, о чем и будет указано в разрешении.
Не избежать при приобретении земельного участка и взимания еще одного налога из расчета 50 евро за 1 «квадрат» строящегося объекта. Впрочем, ставка зависит, как и во многих других случаях, от конкретного муниципалитета.